La saga juridique entre Domaine Baie Mud IPHO inc. et les défendeurs Nowacki s’étend sur près de deux décennies, impliquant plusieurs procédures judiciaires complexes. Cette histoire illustre l’importance de bien comprendre non seulement les enjeux juridiques, mais aussi la dynamique des relations entre les parties et l’impact des actions menées dans un contexte immobilier.
Le conflit débute en 2005 lorsque les défendeurs, Czeslaw Nowacki et son épouse, acquièrent un ensemble de terrains dans la région de Val-des-Monts, au Québec. L’accès à leur propriété située au nord repose sur l’utilisation d’un chemin essentiel, le chemin Hall, sur lequel toutes les propriétés avoisinantes disposent d’un droit de passage pour accéder à leurs terrains respectifs. Toutefois, pour que M. Nowacki puisse utiliser ce chemin, il doit traverser une petite parcelle de terrain de quelques mètres, qui sera ultérieurement acquise par la demanderesse.
Les demanderesses, Nicole Maev Calot-Marchini et sa société, Domaine Baie Mud, acquièrent leurs terrains respectifs en 2006 et 2008. Les tensions apparaissent lorsqu’elles installent une corde pour limiter l’accès au chemin Hall, que les défendeurs perçoivent comme une obstruction à leur droit de passage, qu’ils utilisaient jusqu’alors sans contestation.
En 2008, Faubert vend son terrain, incluant la propriété du chemin Hall, aux défendeurs, qui deviennent ainsi les propriétaires légitimes du chemin. Cependant, ils se retrouvent toujours enclavés et doivent traverser une parcelle appartenant aux demanderesses pour accéder à leur propriété.
Face à cette situation, les défendeurs intentent une action en justice pour obtenir un droit de passage sur les terrains des demanderesses. En 2012, le juge Jean-Pierre Plouffe de la Cour supérieure établit un droit de passage en faveur des défendeurs afin de désenclaver leur terrain. Nowacki c. Domaine Baie Mud IOPHO inc., 2012 QCCS 5005 (CanLII)
Les demanderesses contestent cette décision, mais la Cour d’appel rejette leur appel en 2014, confirmant ainsi le droit de passage des défendeurs. Domaine Baie Mud IOPHO inc. c. Nowacki, 2014 QCCA 1226
Bien que les défendeurs aient uniquement demandé la reconnaissance de leur droit de passage, toutes les autres démarches judiciaires seront initiées par les demanderesses. Insatisfaites de l’attribution du droit de passage et de la propriété du chemin Hall aux défendeurs, elles tentent de faire annuler la vente, alléguant des manœuvres frauduleuses des défendeurs.
Le Tribunal rejette cette demande, marquant un premier échec judiciaire pour les demanderesses.
Le 18 février 2011, les demanderesses intentent une action en dommages-intérêts de 300 000 $ après qu’une branche d’arbre, apparemment située sur le terrain des défendeurs, ait blessé Mme Marchini. Toutefois, cette action est abandonnée sans même être jugée, les demanderesses s’étant désistées sans frais.
Le 24 avril 2017, les demanderesses engagent deux nouvelles procédures contre les défendeurs.
Aucune de ces demandes ne sera menée à procès. En 2018, les demanderesses tentent même de faire déclarer inhabiles les avocats des défendeurs. Le Tribunal rejette cette tentative, la qualifiant de manœuvre stratégique visant à évincer les procureurs.
En mars 2019, accorde une inscription pour jugement sur désistement réputé, car les demanderesses n’ont pas inscrit leurs dossiers à temps pour procès. En novembre 2019, leur demande pour être relevées de ce défaut est également rejetée par le Tribunal.
En mai 2019, les demanderesses introduisent une nouvelle demande en prescription acquisitive sur une bande étroite de terrain située entre le chemin Hall et leurs terrains.
En 2023, une décision écrasante est rendue sur cette demande rejetant non seulement la demande en prescription acquisitive de la bande de terrain mais condamnant les demanderesses une fois pour toutes pour abus de procédure, mettant fin, nous l’espérons à la saga judiciaire entre les parties.
Victoires et gains pour les clients
Domaine Baie Mud IPHO inc. c. Nowacki, 2023 QCCS 2520 (CanLII)
Le rôle de Me Sophie-Anne Décarie
En tant qu’avocate des défendeurs depuis plus de 15 ans, j’ai assuré leur représentation avec rigueur, tout en faisant preuve de prudence et d’empathie face à la situation conflictuelle dans laquelle ils se retrouvaient.
Mon rôle a consisté à :
Grâce à une défense solide, structurée et stratégique, nous avons su préserver les droits de nos clients et faire reconnaître le caractère abusif des démarches entreprises contre eux.
Références :
L’affaire Gestion Architectonic inc. c. Bettencourt illustre un conflit complexe de propriété et de servitude entre voisins, impliquant des revendications contradictoires sur un droit de passage et des allégations d’occupation par prescription acquisitive. Ce litige s’est poursuivi jusqu’à la Cour d’appel, qui a partiellement modifié le jugement de première instance en raison d’une situation d’enclave.
Le litige prend racine dans une propriété située à Gatineau. Gestion Architectonic inc., propriétaire d’un immeuble (lot [1]), revendique la pleine jouissance de son terrain et conteste l’utilisation d’une servitude de passage par Herminio Bettencourt, propriétaire du lot voisin (lot [2]).
Le droit de passage contesté est issu d’un acte de vente de 1949 par lequel un auteur commun des parties, Louis Lafrance, a vendu le lot [2] tout en y grevant une servitude de passage en faveur du lot [1]. L’emplacement exact de cette servitude ainsi que son mode d’exercice sont au cœur du conflit.
Gestion Architectonic inc. a intenté une action en justice pour obtenir :
En réponse, Bettencourt a déposé une demande reconventionnelle dans laquelle il revendiquait :
Dans une décision rendue le 13 mars 2020, la juge Marie-Josée Bédard a conclu que :
Gestion Architectonic inc. a porté la cause en appel, contestant principalement la conclusion de la juge de première instance sur l’acquisition par prescription et sur l’assiette de la servitude.
Dans son arrêt du 19 octobre 2021, la Cour d’appel du Québec a :
Victoires pour Bettencourt
Pertes pour Gestion Architectonic inc.
En tant qu’avocate de Herminio Bettencourt, Me Sophie-Anne Décarie a joué un rôle clé dans la défense de ses droits en :
L’affaire Gestion Architectonic inc. c. Bettencourt met en lumière les complexités des conflits de servitude et de prescription acquisitive. Grâce à une stratégie juridique bien structurée, Bettencourt a obtenu la reconnaissance de ses droits et la consolidation de son accès à son immeuble, marquant une victoire judiciaire significative pour son droit de propriété.
Références :
L’affaire Lajeunesse c. Énergie de la Lièvre porte sur une demande de reconnaissance de servitude de passage sur le terrain d’une entreprise exploitant un barrage. Le demandeur, Normand Lajeunesse, soutenait que certaines portions de son terrain étaient enclavées et nécessitaient un accès sur le lot voisin appartenant à Énergie de la Lièvre S.E.C. Le Tribunal a non seulement rejeté sa demande, mais l’a aussi déclarée abusive, condamnant le demandeur à payer des frais de justice et des dommages à la défenderesse.
Normand Lajeunesse possède un lot bordé au sud par la route provinciale 309, qui lui offre un accès direct à la voie publique. Ce terrain comprend plusieurs résidences construites pour sa famille et des sentiers utilisés à des fins récréatives.
Au nord de son lot se trouve un terrain appartenant à Énergie de la Lièvre, qui exploite des infrastructures liées à un barrage hydroélectrique. Pendant plusieurs années, Lajeunesse a emprunté des sentiers sur ce terrain pour accéder à des zones boisées situées en hauteur sur son propre terrain, où il pratiquait la cueillette de bois mort et des activités de loisir et dont il se servait pour accéder aux terres de la couronne pour la chasse.
En 2009, Énergie de la Lièvre a signé un bail de location du terrain à son frère Claude à des fins de chasse et de loisirs. Ce bail a ensuite été transféré à un autre frère, Robert. En raison d’un conflit familial, cette situation a limité l’accès du demandeur aux sentiers qu’il empruntait auparavant, ce qui a mené au conflit.
Normand Lajeunesse a intenté une action devant la Cour supérieure pour obtenir :
De son côté, Énergie de la Lièvre a contesté ces demandes en soutenant que :
En réponse, Énergie de la Lièvre a déposé une demande reconventionnelle pour obtenir le remboursement de ses frais juridiques ainsi que des dommages punitifs en raison du caractère abusif de la demande.
Dans un jugement rendu le 4 juillet 2022, la Cour supérieure du Québec, a conclu que le terrain du demandeur n’était pas enclavé et que son recours était manifestement infondé et abusif.
Décision :
Le Tribunal a conclu que le demandeur souhaitait imposer une servitude pour des raisons détournées et non par nécessité légale. Il a souligné que l’objectif réel était d’obtenir un accès aux terres de la Couronne situées au nord du terrain d’Énergie de la Lièvre, et non de faciliter l’exploitation de son propre terrain.
Victoires pour Énergie de la Lièvre :
Conséquences pour Normand Lajeunesse :
Me Sophie-Anne Décarie, représentant Énergie de la Lièvre, a joué un rôle stratégique dans la défense en :
L’affaire Lajeunesse c. Énergie de la Lièvre illustre l’importance de la notion d’enclave en droit immobilier et la rigueur nécessaire pour obtenir une servitude de passage. Le Tribunal a rappelé que la loi ne garantit pas un accès pratique ou optimal, mais seulement un accès nécessaire à l’exploitation d’un terrain.
Grâce à une défense bien structurée, Énergie de la Lièvre a non seulement évité une servitude non justifiée, mais a aussi obtenu une condamnation pour abus de procédure, mettant fin définitivement au litige.
Références :
L’affaire Darkallah c. 3223701 Canada inc. illustre un litige complexe en matière de vices cachés affectant un immeuble résidentiel. Ce dossier met en lumière les obligations d’un vendeur-entrepreneur et la portée des garanties offertes aux acheteurs de maisons neuves. Après un premier jugement de la Cour supérieure confirmant la résolution de la vente, la Cour d’appel a maintenu cette décision, tout en procédant à certaines rectifications procédurales.
En 2010, M. Moussa Darkallah et Mme Sadié Djimi (les Acheteurs) achètent une maison neuve auprès de 3223701 Canada inc. (Les constructions Brigil). L’un des critères essentiels de leur choix est la possibilité d’aménager le sous-sol pour y loger leurs six enfants.
En 2011, une inspection révèle la présence d’ocre ferreuse dans le drain français, un phénomène chimique et bactérien pouvant entraîner le colmatage du système de drainage et provoquer des infiltrations d’eau.
Les Acheteurs dénoncent le problème à Brigil, qui refuse d’intervenir. Ils portent alors plainte auprès de l’Administrateur de la Garantie des maisons neuves de l’APCHQ, qui conclut qu’aucun problème lié à l’ocre ferreuse ne peut être constaté, mais ordonne néanmoins des corrections pour une contre-pente du drain français. Une fois ces travaux exécutés, l’Administrateur clôt le dossier.
Les Acheteurs, insatisfaits, se désistent de leur recours en arbitrage et intentent une action en résolution de la vente devant la Cour supérieure, invoquant la présence d’un vice caché grave rendant l’immeuble impropre à l’usage prévu.
Dans un jugement rendu en 2016, la juge Carole Therrien conclut que la Cour supérieure est compétente pour trancher le litige, malgré la garantie de l’APCHQ, puisque l’annulation de la vente ne peut être ordonnée par l’Administrateur.
Brigil conteste la demande des acheteurs en affirmant :
La Cour rejette ces arguments et conclut que le risque de colmatage du drain est élevé et inévitable. Il ne s’agit pas d’une simple hypothèse, mais d’un problème réel affectant l’usage du sous-sol.
Dispositif du jugement :
Brigil interjette appel de cette décision.
Dans son arrêt 2018, la Cour d’appel confirme la décision de première instance et apporte certaines corrections procédurales.
Points confirmés par la Cour d’appel :
Corrections apportées par la Cour d’appel :
Dispositif final :
Victoires écrasantes pour les acheteurs :
Pertes pour l’Entrepreneur :
En tant qu’avocate des acheteurs, Me Sophie-Anne Décarie a joué un rôle central dans la défense de leurs droits en appel :
Grâce à une stratégie juridique rigoureuse et bien documentée, nous avons obtenu gain de cause pour nos clients, renforçant ainsi la protection des acheteurs face aux vices cachés dans le domaine de la construction résidentielle.
Cette affaire constitue une référence importante en matière de garantie contre les vices cachés et résolution de vente, illustrant l’importance d’une expertise juridique solide pour obtenir une protection adéquate des droits des acheteurs immobiliers.
L’affaire Kandil c. Aljassar repose sur un différend financier entre Mohamed Kandil et Yousef Aljassar, impliquant un prêt contesté, une saisie avant jugement et des allégations d’abus de procédure. Ce litige a évolué à travers plusieurs instances judiciaires, culminant avec un jugement de la Cour suprême du Canada.
Le litige oppose Mohamed Kandil, un investisseur immobilier à Yousef Aljassar, un architecte résidant au Koweït et frère de l’ex-épouse de Kandil. Ce conflit s’inscrit dans un contexte plus large de tensions familiales et d’accusations graves entre les parties.
L’objet du litige concerne une somme de 120 000 $ qu’Aljassar allègue avoir prêté à Kandil en 2015 pour financer l’achat d’un immeuble à revenus situé à Gatineau. En échange, Kandil devait verser des paiements mensuels de 900 $ jusqu’à la revente du bien immobilier cinq ans plus tard, où le capital devait être remboursé.
Kandil nie l’existence du prêt, prétendant que l’argent provenait de sa belle-mère sous forme de don et que celle-ci l’avait libéré de toute obligation en 2017.
En mars 2021, alors que le remboursement du capital est échu depuis octobre 2020, Aljassar presse Kandil de vendre la propriété et de le rembourser. Kandil cesse de payer les mensualités en mai 2021 et déclare qu’il ne versera plus rien tant qu’une action en justice ne sera pas intentée contre lui.
Face à des messages menaçants de Kandil, où il affirme préférer brûler l’immeuble plutôt que de le céder, Aljassar dépose une demande de saisie avant jugement sur l’immeuble. Lorsque la demande est présentée, l’immeuble a déjà été vendu à l’insu d’Aljassar. Ainsi, le tribunal autorise la saisie du produit de la vente (334 209,54 $) retenus dans le compte en fidéicommis d’une notaire.
Le 18 mars 2024, la Cour supérieure du Québec (Honorable Paul Mayer, J.C.S.) rend son jugement (2024 QCCS 871) et statue sur plusieurs questions :
Kandil tente d’obtenir la permission d’en appeler du rejet de sa demande reconventionnelle.
Kandil interjette appel principal sur deux points :
L’appel principal est rejeté.
Victoires pour Aljassar :
Conséquences pour Mohamed Kandil :
L’affaire Kandil c. Aljassar met en lumière l’importance des engagements contractuels et les conséquences d’une stratégie d’obstruction judiciaire et que les comportements abusifs en justice ne seront pas tolérés.
Grâce à un recours solide, Me Sophie-Anne Décarie a assuré une victoire complète à son client Aljassar, malgré les tentatives dilatoires et abusives de Mohamed Kandil.
Références :
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